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2조3천억 상업용 모기지, 美 소형은행들의 위협적 아킬레스건

이진충 국제경제 수석저널리스트

기사입력 : 2023-03-22 17:22

미국 뉴욕시 맨해튼 스카이라인. 사진=로이터이미지 확대보기
미국 뉴욕시 맨해튼 스카이라인. 사진=로이터
2023년 만기가 돌아오는 기록적인 규모의 상업용 모기지가 최근 실리콘밸리은행과 시그니처은행의 붕괴에 이어 이미 압박을 받고 있는 중소·지방 은행들의 재무 건전성을 시험할 예정이라고 월스트리트저널 등 외신이 21일(이하 현지 시간) 보도했다.

데이터 회사인 트렙(Trepp Inc)의 분석에 따르면 소규모 은행들은 임대아파트 담보 대출액 등 약 2조3000억 달러의 상업용 부동산 부채를 보유하고 있으며, 이는 모든 은행이 보유한 상업용 모기지의 거의 80%에 해당한다.
은행업계가 혼란에 빠지면서 규제당국과 분석가들의 상업용 부동산 부채, 특히 오피스빌딩 대출에 대한 우려가 커지고 있다고 업계 관계자들은 전했다. 많은 고층 건물, 비즈니스 파크 및 기타 사무실 자산은 비즈니스 세입자가 원격 및 하이브리드 근무 등 새 근무정책을 채택함에 따라 코로나 팬데믹 기간 그 가치가 상당히 떨어졌다.

높은 금리는 또한 상업용 부동산 시가 평가에 큰 혼란을 가져왔다. 변동금리 주택담보대출을 가진 많은 소유자들은 현금 흐름을 줄이면서 매달 훨씬 더 많은 채무 상환금을 지불해야 한다. 고정금리 주택담보대출을 보유한 소유자들은 재융자 시 더 높은 금리의 고통을 느낄 것이다.

올해는 은행들이 보유한 약 2700억 달러의 상업용 모기지가 만료될 예정이라서 중요한 한 해가 될 것이다. 이는 기록상 가장 큰 규모이자 대부분은 자산 2500억 달러 미만의 은행들이 보유하고 있다.

만약 그 대출이 정상적으로 상환되거나 재대출이 된다면, 어느 정도 시장을 안심시킬 것이다. 그러나 다수의 채무불이행으로 인해 은행들이 이들 대출 및 기타 대출 채권의 가치를 떨어뜨릴 수 있다고 분석가들은 보고 있어 미국 은행 시스템의 재정 건전성에 대한 두려움을 키우고 있다.
컬럼비아 경영대학원 부동산학과 토마시 피스코르스키 교수는 이 대출자들 중 많은 사람들이 대출금을 갚는 데 어려움을 겪을 것이라며 "부동산 가치 하락이 상당히 크다"고 말했다.

많은 은행들이 실리콘밸리은행 파산의 핵심 요인인 보유 채권 가치의 하락을 목격했지만, 공개적으로 거래되지도 않고 모든 빌딩이 다 다르기 때문에 모기지 가치가 얼마나 하락했는지를 파악하기란 여간 까다롭지 않다.

최근 논문에서 피스코르스키 등 경제학자 그룹은 은행이 보유한 대출과 증권의 가치가 대차대조표의 장부 가치보다 약 2조2000억 달러 더 낮다고 추정했다.

이러한 가치 하락은 보험에 가입되지 않은 예금 상품의 절반이 인출된다면, 186개 은행이 파산할 위험에 처하게 된다고 경제학자들은 추정한다. 부동산 대출액이 그 부족액의 4분의 1 이상을 차지한다고 피스코르스키 교수는 말했다.

KBW리서치의 분석에 따르면 미국 중앙은행에서는 상업용 부동산 대출이 대출 보유액의 38%를 차지한다.

한 가지 좋은 소식은 은행들이 2008년 금융위기 이전보다 최근 몇 년 동안 더 보수적으로 대출을 해주었다는 것이다. 많은 건물은 비록 가치 손실을 겪는다 하더라도 여전히 그들의 담보 대출보다 더 높은 평가액을 받을 것이다.

파이퍼샌들러의 주식 분석가인 프랭크 시랄디는 "여기서 한 가지 장점은 상당한 대비책을 가지고 있다는 점이다"라고 말했다.

또한, 정부 규제 당국은 은행들에게 대출이 어려울 때도 손실을 입지 않을 수 있는 방안을 주었고, 대출자들에게 그들이 빚진 것을 갚을 수 있는 더 많은 시간과 더 많은 유연성을 주기 위해 구조를 조정한다. 미 연준과 다른 규제 기관들이 따르고 있는 많은 지침은 경제 부양을 위해 세계 금융위기 동안에 제정되었다.

예를 들면, 2009년 규제 당국은 은행이 비록 대출 담보 부동산이 대출 잔액보다 가치가 낮더라도 많은 상황에서 장부상 가액만큼 충분한 대출을 할 수 있게 하는 정책 지침을 발표했다. 은행들은 대출금 상환에 대한 합리적인 기대를 갖고 있었지만, 당시 비판론자들은 단지 고통이 유예되고 있을 뿐이기 때문에 이 지침은 장기적으로 경제에 타격을 줄 것이라고 경고했었다.

하지만 그 전략은 성공적이었다. 상업용 부동산 가치는 위기 이후 수년간 꾸준히 상승했는데, 이는 저금리 덕분이다.

결국 많은 대출자는 어려운 시기 동안 수정되고 연장된 대출금을 갚을 수 있었다. 현재 신시내티대 재무학과 겸임강사인 타일러 위거스 연준 선임직원은 "규제 당국이 정확한 것으로 드러났다"고 말했다.

미 연준은 지난 9월 상업용 부동산 구조조정과 관련해 금융위기 당시 지침을 재검토할 계획이라고 밝혔지만 새로운 정책이 "기존 지침을 기반으로 구축될 것"이라고 언급했다. 연준은 새 정책 수립이 "원격근무 증가와 같은 추세가 상업용 부동산 소유주의 재정 상태와 상환 능력에 악영향을 미치는 방식으로 역사적인 수요 패턴을 바꿀 수 있기 때문에 코로나 팬데믹 이후 시대에 시기적절하다"고 말했다.

그럼에도 규제 당국 간 부동산 구조조정에 대한 유연한 접근은 한계가 있다. 은행들은 일반적으로 대출자가 채무를 이행하지 않을 경우 여전히 장부상 부채의 가치를 줄여야 한다. 이미 고금리, 재택근무, 기술직 해고 등으로 채무불이행자의 수가 증가하고 있다. 채무불이행을 겪고 있는 기관은 핌코와 브룩필드자산운용이 있다.

트렙은 이달 초 상업용 주택담보대출 증권 연체율이 지난 2월 3.12%로 0.18%포인트 증가해 2020년 6월 이후 두 번째로 큰 증가율을 기록했다고 밝혔다.

게다가 금리가 현재의 높은 수준을 유지한다면, 금융위기 이후 몇 년 동안 그랬던 것처럼 은행의 상업용 부동산 포트폴리오 구세주로서 저금리는 오지 않을 것이다. 실제로 금리 상승은 이러한 포트폴리오의 가치를 더욱 약화시킬 것이다.

연준은 최근 채권 등 액면가의 자산을 은행의 담보로 받아들이겠다고 밝혀 뱅크런 가능성이 낮아졌다. 그러나 중소 은행과 지방 은행들이 자본을 조달하기 위해 상업용 부동산 대출을 팔아야 한다면 빠르게 문제에 직면할 수 있다고 데허트 로펌 파트너인 리처드 존스는 강조했다.


이진충 글로벌이코노믹 국제경제 수석저널리스트 jin2000kr@g-enews.com
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이진충 국제경제 수석저널리스트

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