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尹정부 '270만 가구' 공약…실제 공급 물량은?

인허가서 착공까지 15%·준공단계서 18% 물량 이탈
220만 가구 실입주 전망…文정부 5년간 260만 입주

박상훈 기자

기사입력 : 2022-09-21 05:40

서울 서초구 반포동 정비사업지 공사 현장. 사진=연합뉴스이미지 확대보기
서울 서초구 반포동 정비사업지 공사 현장. 사진=연합뉴스
윤석열 정부 부동산 정책의 핵심은 수요기반의 '공급 확대'다. 대선 기간부터 핵심 공약으로 '임기내 250만+α가구 공급'을 내세웠고 지난달 8·16 대책 발표를 통해 270만가구 공급을 최종 확정했다. 그러나 부동산 업계에서는 임기 내 270만가구 공급이 불가능할 것이라는 전망이 나온다. 특히 문재인 정부 5년간 공급된 260만가구보다 40만가구나 적은 약 220만가구 입주에 그칠수도 있다는 분석이다.


앞서 발표한 8·16 공급 대책에는 5년간 전국 270만가구(연평균 54만가구) 인허가 계획이 담겨있다. 지역별로는 △서울 50만가구(연평균 10만가구) △수도권 158만호(연평균 31만6000가구) △지방 112만가구(연평균 22만4000가구)가 계획됐다.

20일 부동산R114가 국토교통부에서 발표한 2005년부터 2021년까지 연평균 주택 인허가·착공·준공 물량 데이터를 비교·분석한 결과에 따르면 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났다. 또한 준공에 도달하는 과정에서 약 18% 수준의 물량이 줄어든 것으로 나타났다.

이를 윤석열 정부가 계획한 270만가구 인허가 물량에 대입해 보면 착공 단계까지 약 40만가구·준공 단계까지 약 48만가구가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다.

이는 2017년부터 2021년까지 문재인 정부에서 5년간 입주한 총 261만6655가구 보다도 훨씬 더 적은 물량이다. 국토교통부의 연도별 입주(준공)물량 통계에 따르면 △2017년 56만9209가구 △2018년 62만6889가구 △2019년 51만8084가구 △2020년 47만1079가구 △2021년 43만1394가구가 공급됐다.

배상영 대신증권 연구원은 "이번 정부가 규제·세제 완화 기조를 갖고 있으나 행정부의 의지만으로 할 수 있는 완화가 제한적이며 완화과정에서의 시장 자극을 원치 않는 것으로 추정된다"며 "공급 촉진 과정에서도 개별 지역 단위의 상방 변동성을 억제하려는 의지가 관찰된다"고 말했다.

이어 배 연구원은 "정비사업을 통한 질 높은 주택의 대량 공급으로 주택 시장을 장기적으로 하향 안정화하기 위해서는 정비사업의 사업성을 개선하는 것(분양가 상한제·재건축초과이익환수제 완화 등)이 전제조건이며 사업성 개선은 필연적으로 해당 물건·지역의 가격 상승세를 동반할 수밖에 없다"며 "시장을 자극하지 않는 사업성 개선과 주택 공급을 저해하지 않을 만큼의 공급 촉진의 균형점을 찾는 것이 핵심으로 보인다"고 전망했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부가 8·16 공급대책'에서 발표한 주택 270만가구가 온전히 시장에 현실화되려면 보다 많은 인허가 물량을 확보해야 한다. 인허가를 받은 이후에도 사업추진 과정에서 이탈되는 물량도 상당하기 때문이다. 시공사의 자금조달 문제나 조합과의 진통·경기 여건 등에 따라 사업이 철회되거나 상당 기간 지연되는 사례가 많다. 경우에 따라서는 시공사의 부도로 인해 인허가 자체가 취소되는 경우도 왕왕 발생한다"고 말했다.

이어 윤 수석연구원은 "특히 최근에는 건설 원가의 급격한 상승과 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼려하는 건설사도 점차 늘고 있다"며 "따라서 정부는 270만가구 공급계획이 공염불에 그치지 않도록 공급 주체(시행사·시공사·조합 등)에 다양한 인센티브를 제시하고 공급 확대 과정에 장애물이 되는 규제들을 걷어낼 필요가 있다"고 밝혔다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com

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