메뉴

검색

[알기쉬운 NPL투자] 똘똘한 ‘담보부’NPL' 어떻게 구할까?

정준범 기자

기사입력 : 2020-09-28 06:00

center
제2금융권의 매각방식 자료=엔피엘코리아
저금리 기조가 지속되면서 시중의 부동자금은 조금이라도 높은 수익률을 찾기 위해 분주히 움직인다.


시중의 유동성은 최근 증시에도 많이 유입되었으나, 이달 들어 조정폭이 커지면서 개미투자자들은 투자금의 원금 손실을 경험하기도 한다.

하지만, 부동산 시장은 정부의 각종 규제에도 불구하고 쉽게 꺾이지 않는 모습을 보이고 있다.

이처럼 부동산에 대한 소유욕구는 때로는 성공의 척도로 인식될 정도이고 그 열기는 현재 진행형이기도 하다.

하지만, 부동산을 통한 부의 축적 그 이면에는 불로소득이라는 인식이 강한 것도 사실이다.

현 정부 들어 투기 근절, 다주택 보유자 규제 등 정책당국의 부동산 투기근절에 대한 의지는 뚜렷하다.

그러나, 과거 부동산 정책 실패 등을 경험한 투자자들의 심리는 정책당국의 의지와는 상반되는 행보를 보이고 있다.

그러다 보니 새로운 규제정책 발표와 시행으로 이어지는 규제 강화가 반복되는 상황이다.

최근, 부동산 시장의 신규 분양물량의 감소와 여타 부동산 거래절벽 현상이 이어지고 실수요자들이라 할 수 있는 30대 중심의 실수요적 부동산 거래 현상이 이어지고 있다.

최근의 부동산 트렌드가 '똘똘한 한 채'로 설명되기도 하는 상황에서 부동산의 여러 접근 방법 중 최근 '담보부NPL' 분야도 투자자들의 관심을 끌고 있다.

글로벌이코노믹에서는 부동산 재테크로 인식되는 '담보부NPL'에서도 과연 '똘똘한 NPL'은 어떤것이 있는지 짚어봤다.

'담보부NPL'의 투자방법은 여러가지가 있지만, 투자의 목적과 투자의 방식에 따라 다양한 방식이 존재한다.

투자목적에 따라 나누어 보면, 배당을 통한 이자소득, 담보부NPL을 통한 유입과 절세 수단으로의 활용등이 있고, 투자방식에 따라 직접투자와 간접투자 방식이 있다.

직접 투자에는 안전한 투자를 위해 담보물에 대한 권리 질권을 설정하고 투자자 명의로 사실상 담보를 지배하는 방식과 협동 투자와 연계투자로 조합을 통한 담보물 지배방식이 있다.

어떤 목적과 어떤 투자 방식이라도 성공적인 투자와 회수를 위해서는 관리와 운영에 대한 많은 경험과 노하우를 보유한 자산관리회사를 잘 선택하는 것이 중요하다.

업계 전문가에 따르면 투자의 목적과 방식에 대한 충분한 이해를 통해, 이에 적합한 담보부 NPL물건에 투자를 하는 것이 가장 좋다.

문제는 이러한 물건을 찾기가 쉽지 않다는 데 있다.

일반 투자자들은 담보부NPL 물건을 어디에서 선택을 할 수 있을지? 혹은 투자를 할 수 있을지? 하는 문제들로 인해 유망한 재테크로 인정받지 못하는 경향이 있다.

글로벌이코노믹은 이에 대한 대안 마련을 위해 NPL분야에서 다양한 전문가들과 함께 심층 연재를 진행하고 있다.

담보부NPL 유통시장의 특징은 ?

일반적으로 담보부NPL유통시장과 거래시장은 양분 되어있다.

'BIG market'이라 불리는 투입자본 규모가 큰 제1금융권이 보유한 담보부NPL의 시장은 유암코, 대신FNI, 하나FNI 등의 메이저 자산관리회사(asset mamagementcompany)가 사실상 장악하고 있는 시장이기에 개인 투자자들이 1금융권 NPL 시장에 접근이 사실상 힘들다.

'Small market”이라 불리는 소규모 채권추심업체가 개별 수의계약으로 매입하는 유닛세일(단위 판매)내지는 가치분석을 통한 묶음 판매 시장이 존재 한다.

이 경우 개별 투자가 상대적으로 용이하며, 정보의 접근이 수월하다고 할 수 있다.

사실상 양분되어 있는 '담보부NPL' 거래 시장에서 재테크 투자자들의 선택은 기본 정보 접근이 쉬운 BIG market시장의 메이저 자산관리회사 보유의 담보부 채권에 쏠리는 경향이 있다.

이 경우 개인투자자들의 상당한 지식과 주의를 필요로 하며, 매각을 위한 목표가격(target price)은 1차 유동화 자산에 자산관리회사의 내부 수익율과 관리 비용이 녹아 있다보니 재테크 투자자의 수익을 온전히 보전 받기에는 아쉬움이 큰 것 또한 사실이다.

이로 인한 일부 투자자들의 투자손실과 일부의 2차 자산관리회사의 거래인식 부족등으로 각종 사건 사고 사례도 있다보니 '담보부NPL'을 일반 투자자들이 재테크로 접근하기는 쉽지 않은 상황이다.

그러나 I.M.F사태 이후 여신금융기관의 고정이하여신(고정.회수의문 및 추정손실을 통칭하며 3개월 이상 연체 채권을 일컸는 말) 관리가 더욱 더 중요한 지표가 되어 여신금융기관은 결산기전 환가 절차(경.공매)나 처분(변제 유도,채무 유예 및 매각)을 통해 고정이하여신을 관리해야 한다.

제1금융권의 고정이하 여신관리 지표가 매년 개선되어 예전만큼 시장이 활성화 되지 못하고 경쟁이 심해 매입 입찰가가 높아지고 있다.

1금융권의 채권 매각 M.R.P(minimum request price)가 높아 상대적으로 투자 수익율이 떨어 지고 있는 것이다.

그에 비해 2금융권의 고정이하여신 관리는 아직까지는 1금융권에 비해서는 체계적이지 않는 상황이다.

단위 사업장별로 그나마의 자체 규정과 최고의사결정기구에 일임하여 개별 매각하는 사례가 많은 것도 이때문이다.

이러한 경우에도 투자자의 직접투자가 이루어지기가 어렵다.

재테크로 인식되기 위하여는 풍부한 공급이 이루어져 선택 투자가 가능한 공급시장의 투명성과 안정성이 보장되어야 하나 여전히 한정된 상대방과의 거래인 블라인더 딜이 현재까지 이어지고 있는 상황이다.

이론산 안전하고 수익율도 좋은 재테크는 맞지만 쉽게 투자할 수 없다는 점이 단점이다.

지금까지 '그들만의 리그'로 운영되고 있는 담보부NPL 시장도 투명하게 개인투자자들이 참여하도록 바뀌어야 할 시점이다.

금융 당국에서는 채무자의 권리를 체계적으로 확보하는 추세이다 보니 더욱 '담보부NPL' 투자 활성화가 위축될 수도 있다.

전국의 79곳에 이르는 저축은행, 3200여개에 달하는 새마을금고와 약900개 조합으로 구성된 신용협동조합등 제2금융권에서 매각처분하는 '담보부NPL'규모도 정확한 통계는 아직 없으나 관계자에 따르면 매년 수조원 규모에 이른다고 한다.

분명 유통되고 있으나 제대로 된 통계를 찾기 쉽지 않다.

최근 자산관리회사로 주목받고 있는 엔피엘코리아에서는 제 2금융권을 위주로 400여개에 달하는 풍부한 금융권 네트워크를 통해 '담보부NPL'을 매입 의뢰 받는다고 한다.

이처럼 작지만 유망한 자산관리회사들이 재테크 투자의 일정 부분을 담당하고 있는 형국인 셈이다.

과연, 이정도 회사면 어느정도 매입의뢰를 받는지도 궁금했다.

엔피엘코리아측은 2019년도에만 약 8000억원의 직접거래형태의 “담보부 NPL” 매입의뢰가 들어왔다고 전했다.

올해의 경우 약 2조원의 담보부 NPL 매입 의뢰 요청이 예상되기도 한다고 귀띔했다.

일부 자산관리회사는 자체 빅데이터 프로그램을 통해 양질의 물건을 찾는 시스템을 갖추고 있으며,수년간 담보부 NPL 현장의 실전 경력을 가진 자산관리(AM) 매니저들로만 이뤄져 있어 메이저 자산관리회사 역량에 못지 않다. 이러한 과정을 통해 “담보부NPLl” 투자 시장에서 새로운 대안을 제공한다는 것이다.

AM매니저를 잘 만나는것도 투자시 중요한 포인트이다.

'담보부 NPL'은 매입과정, 환가과정 및 배당 정산과정에서 효율적인 수익 극대화를 위해 많은 숨은 노력이 필요하며, 전문성이 필요한것도 사실이다.

이를 위해 엔피엘코리아측을 통해 두명의 투자자들이 어떻게 담보부 NPL투자를 하는지 실제 사례를 들어봤다.


A씨는 서울에서 직장을 다니며 내집 마련을 위해 서울권역의 아파트를 알아보는 중이다.

경매를 잘 모르지만 현시세 보다 저렴하게 내집을 마련할수 있는 생각과 원하는 가격에 낙찰을 받지 못하더라도 배당을 받을수 있는 '담보부 NPL' 을 통해 진행하기로 했다.

우선 자산관리회사를 찾아가 AM매니저를 통해 담보부NPL 투자를 위해 상담을 받았다.

AM매니저는 직장인 A씨에게 서울 아파트 물건 2개를 제시하고, 각 물건의 장점과 단점을 소개해주고 원하는 대상 물건을 선택하도록 했다.

그 중 노원구 시세가 12억원인 아파트의 근저당권 1순위로 7억원짜리가 1년간 투자시 연 15% 배당이 예상되는 담보부NPL을 선택했다.

A씨는 AM매니저에게 노원구 아파트 담보부NPL”투자요청을 했고, 2일후에 다시 방문했다.

재방문하여 투자자에게 노원구 아파트 현장답사를 통해 확인된 실제 거래가격 및 주변 호재등을 설명해주고, 대출당시 약정서에 문제가 없는지 투자절차등을 꼼꼼히 살펴가며 상담을 받았다.

결국 A씨는 투자설명을 듣고 투자를 결심했다.

또 다른 사례로 H씨의 사례를 살펴보자.

치킨집 자영업을 운영하는 H씨는 임대 계약기간 종료가 얼마남지 않다보니 계약종료에 대한 불안감으로 하루하루를 보내고 있었다.

지리적 위치가 고객접근이 불편하고 임대료 인상에 따라 매출대비 월임대료가 높아만 가는 상황이다.

자영업자 H씨는 계약종료 기간이 얼마남지 않았으니 자가운영을 결심하고 자산관리회사를 찾아가 내가 원하는 지역에 상가가 있으면 배당보다는 경매로 낙찰을 받을 생각으로 상담하면서 많은 정보를 얻을수 있었다고 한다.

AM매니저와 상담과정에서 현재살고 있는 지역의 물건을 보여주면서 주변시장 현황 및 권리분석 내역등을 설명받았다.

다행히 평소 잘 알고 있는 상가가 물건으로 나와있었는데, 대로변에 위치해 관심을 가지고 있던 물건이다.

처음에는 경매로 낙찰만 받을 생각으로 갔었지만 담보부 NPL을 투자할경우 직접 낙찰이 안될경우 배당수익이 있다는 말에 더 관심을 가지게 됐다.

현시세 7억원의 상가가 경매로 낙찰시 예상가격은 5억9천만원이고 낙찰되지 않을 경우 배당으로 연 18%의 수익율 예상이 가능하다는 AM매니저의 설명을 듣고나서 투자에 확신이 생겼다고 한다.

사례를 통해 보듯이 자신의 평소 희망과 바램을 투영하며 관심있던 분야에 재테크의 일환으로 투자를 선택하는 것이 똘똘한 '담보부NPL' 시장이다.

물론 투자의 안정성을 위해 반드시 권리 질권등기 설정을 통해 담보 확보를 전제해야 하는 점은 반드시 기억하여야 한다.

투자의 책임은 궁극적으로 투자자 본인의 몫인 만큼 철저한 분석과 공부가 필요하다.


정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com


[알림] 본 기사는 투자판단의 참고용이며, 이를 근거로 한 투자손실에 대한 책임은 없습니다.

칠레