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[김박사 진단] 부동산 공시가격 현실화와 조세 법률주의

김대호 연구소장

기사입력 : 2020-10-28 09:29

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부동산 보유에 매기는 세금이 크게 늘어날 것으로 보인다. 정부와 여당은 27일 모든 부동산의 공시가격 현실화율을 2030년까지 90%로 올리는 방안을 적극 검토하기로 했다고 밝혔다.


공시가 현실화율이란 공시가를 시세로 나누어 100을 곱한 것이다. 시세의 90%를 과세 표준으로 잡겠다는 말이다. 지금은 공시가 현실화율이 60%내외이다. 이를 90% 올리면 과표가 올라가 결과적으로 세금부담이 가중될 수 밖에 없다.

문재인 정부의 공시가 현실화는 집권권 초부터 추진돼 왔다. 김현미 국토부 장관은 공시가 현실화의 명분과 논리 구축을 위해 국토연구원에 용역을 발주했다. 그 연구결과가 어제 발표됐다. 국토연구원은 27일 서울 양재동 한국감정원 수도권본부에서 공시가격 현실화율 제고 로드맵을 발표했다. 국토연구원은 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 3개 안으로 제시했다. 연구원은 또 단독주택과 아파트 등 공동주택의 현실화율 제고 방식으로 서로 다른 3가지 방안을 추가로 제시했다. 모든 주택의 현실화율을 동일한 기간에 달성하게 하는 방안, 기간은 다르게 하되 같은 폭으로 오르게 하는 방안, 그리고 9억 원을 기준으로 나눠 가격대별로 다른 속도로 현실화율을 올리는 방안 등이다.

이중에서 국토연구원은 세 번째 안에 무게를 싣고 있는 것으로 보인다. 9억 원 미만 주택은 3년간 일정 수준의 중간 목표 현실화율에 도달하도록 맞춘 뒤 이후 목표치까지 끌어올리게 하는 것이다. 9억 원 이상 주택은 바로 현실화율을 향해 균등하게 상승시키자는 방안이다. 지금 9억 원 미만 주택의 현실화율은 공동주택이 68.1%, 단독주택은 52.4%다. 연구원은 이를 2023년에는 공동주택은 70%, 단독주택은 55%로 모두 맞추게 하는 방안을 제시했다. 이후엔 매년 균등한 폭으로 현실화율을 끌어올려 90%에 이르게 한다는 안을 제시하고 있다. 9억 원 이상 주택에 대해서는 도달 기간 내 바로 균등한 폭으로 올려 현실화율에 도달하도록 공시가를 인상한다.

부동산 공시가격은 보유세 등 부동산 세제는 물론 건강보험료와 기초연금, 부동산 가격평가 등 무려 60여 가지 행정 업무의 기준이 된다. 정부는 현실화율 로드맵을 추진하는 과정에서 중저가 1주택 보유자에 대해서는 별도의 대책을 마련한다. 1주택 장기보유자나 고령자에 대한 감면제도도 확대 시행한다. 건보료는 2022년부터 요금 산정 시 보유 자산의 비중을 낮추고 소득 중심으로 개편한다.

그동안 우리나라의 부동산 공시가격은 시세에 비해 턱없이 낮게 책정돼 왔다. 그러다보니 과세형평 차원에서 현실화율을 놓여야 한다는 여론이 있었다. 문제는 공시가격을 한꺼번에 대폭 조정할 때 야기될 수 있는 국민 피해이다. 우리나라는 헌법에 조세 법률 주의를 채택하고 있다. 법에 근거에 없으면 과세하지 못한다. 공시가격 조정은 국회의 법률 심의절차를 거치지 않는다. 정부가 일방으로 정하는 공시가격 조정으로 세율보다 국민들에게더 큰 영향을 주는 것은 헌법에 어긋한다는 지적이 있다.

세금을 조정하려면 국회의 심의를 거쳐야한다. 국회 심의나 국민 합의도 없이 손쉬운 공시가격 조정을 통해 세금폭탄을 터뜨리는 것은 조세법률주의에 어긋난다는 지적을 받을 수도 있다. 부동산 공시가격은 재산세와 종합부동산세, 취득세 등 각종 세금의 산정 기준이 되는 것은 물론이고 지역 건강보험료와 기초연금대상자 등의 기조 판단 자료가 된다.

현실화율 숫자보다 공시가격 산출 근거 공개와 검증이 더욱 중요하다는 지적도 있다.지금은 공시가격에 기본 신뢰도 없다. 현행 부동산공시법에 따르면 공시가격을 적정 가격으로 산정하도록 규정하고 있다. 적정 가격이란 시장에서 정상 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다. 아주 애매모호한 규정이다. 시장에서는 현실적으로 공시가격과 시세의 격차가 발생할 수밖에 없다. 가격을 객관적으로 산정할 방안 마련이 더 급하다는 주장이 나오는 이유이다. 정부는 2005년 공시가격 도입이후 가격의 산정 방식도 공개하지 않고 있다. 국토부는 산출 근거에 대한 자료 요구에도 응하지 않고 있다.

지옥으로 가는 길은 선의로 포장돼 있다는 말이 있다. 서양 격언이다. 아무리 착한 의도에서 출발한 정책이라고 해도 나쁜 결과를 초래할 수 있음을 경고한 것이다. 공시가격 현실화는 과세형평과 부동산 투기억제를 위한 것이다. 그 선한 의도에는 의심의 여지가 없다. 아무리 선한 의도라고 해도 과학성과 합리성이 담보되지 않으면 전 국민을 지옥으로 몰고갈 수 있다.


김대호 글로벌이코노믹 연구소장 tiger8280@g-enews.com

김대호 연구소장

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