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공공재건축 '띄우기'에도 강남 재건축단지 "밑지는 사업" 외면

사전컨설팅 신청 15곳 중 7곳만 최종 참여…모두 500가구 미만 소규모단지
"컨설팅 결과 용적률 96%p, 공급가구 19% 증가, 분담금 37% 감소" 강조
잠실주공5·대치은마 '강남 대장주' 단지들 신청했다가 주민반발로 철회
"분양가상한제 제외, 초과이익환수 완화 없으면 활성화 기대난" 지적도

김하수 기자

기사입력 : 2021-01-15 17:48

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서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수 기자
정부가 야심차게 추진하고 있는 공공재건축 사업에 시장의 반응이 시원치 않다.


사전컨설팅에 총 70여 곳이 참여하며 높은 호응도를 보였던 공공재개발과 달리 공공재건축 참여 단지는 7곳에 불과해 초반 흥행에 실패한 것이 아니냐는 평가가 나온다.

도시정비업계도 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등으로 재건축 조합원들의 부담이 가중되고 있는 상황에서 정부의 파격적인 인센티브 없이는 공공재건축 사업 활성화가 어려울 것으로 전망했다.

15일 한국토지주택공사(LH)‧서울주택도시공사(SH)‧한국부동산원으로 구성된 공공정비 통합지원센터에 따르면, 현재까지 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 단지는 총 7곳이다. 대상 단지·구역은 ▲서초구 신반포19차 아파트 ▲중랑구 망우1구역 ▲광진구 중곡아파트 ▲영등포구 신길13구역 ▲관악구 미성건영 ▲용산구 강변·강서아파트 등이다. 1곳은 비공개를 요청했다.

당초 15개 단지가 사전컨설팅을 신청했으나 절반 가량이 중도 철회하거나 또는 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 충족시키지 못해 제외됐다.

공공재건축 사업은 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 인센티브를 부여하는 사업이다.


통합지원센터는 사전컨설팅 결과 7개 단지의 용적률과 가구 수가 기존 조합계획보다 각각 평균 96%포인트, 19% 증가한다고 말했다. 반면에, 조합원 분담금은 조합 단독 재건축 계획 대비 37% 줄어든다고 덧붙여 소개했다.

통합지원센터는 1000가구 이상 대단지 대상 모의분석 결과도 공개했다. 기존 용적률 300% 이하에서 1410가구였던 공급 예정 물량은 용적률 500% 가정 시 2240가구(2.2배)까지 늘어난다. 늘어난 가구 수에 따라 일반분양분도 2배 가까이 증가해 추정비례율(정비사업 수익률 지표)도 기존 민간재건축 대비 27.2%포인트 상승한다고 센터 측은 설명했다.

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1000가구 이상 단지 공공재건축 모의분석 결과. 자료=LH

정부는 15일 공공재건축 사전컨설팅 참여 7개 단지의 분석 결과를 조합에 통보하면서 공공재건축의 이점들을 부각시켰다.

그러나, 정작 서울 주택공급 확대의 열쇠를 쥐고 있는 강남권 대단지들 반응은 미지근하다. 실제로 이번 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 7개 사업지들은 모두 500가구 미만의 소규모 단지로 알려졌다.

강남권 재건축 ‘대장주’로 꼽히는 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지는 지난해 10월 공공재건축 사전컨설팅 신청 의사를 밝혔지만, 주민 반대에 부딪혀 신청을 철회했다.

공공재건축 시 임대아파트 비율이 높아 소유주 대지지분이 크게 줄어든다는 것이 주요 반대 이유였다. 공공재건축 추진단지는 용적률을 최대 500%까지 완화하는 대신에 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공임대와 공공분양으로 기부채납해야 한다. 용적률 완화로 늘어나는 이익의 상당 부분을 국가에 귀속한다는 의미다.

당시 은마아파트소유자협의회(은소협) 관계자는 “공공재건축으로 용적률 500%를 적용하면 현재 조합원 평균 소유지분이 15.28평에서 7.94평으로 줄어들어 조합원당 11억 원 가량 손해가 발생한다”고 주장했다.

이 관계자는 “여기에 재건축부담금, 분양가상한제 규제 여파로 조합원이 부담해야 할 분담금은 기하급수 늘어날 것”이라며 반대 입장을 밝혔다.

전문가들도 현재와 같은 수준의 인센티브로는 공공재건축 활성화에 한계가 있다는 지적이다.

이미 민간주택 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 등으로 재건축 조합원의 부담이 가중된 상황에서 임대주택 공급 의무까지 얹어져 재건축 사업성이 크게 떨어질 것이라는 우려 때문이다.

도시정비업계 관계자는 “용적률이 늘어나 사업성이 개선될지라도 재개발과 달리 재건축은 입주 후 초과이익분을 국가에 돌려줘야 한다”면서 “재건축 조합원 입장에서는 공공재건축 사업에 참여해 얻을 수 있는 이득이 거의 없는 셈”이라고 지적했다.

이 관계자는 “공공재건축 활성화를 위해선 공공재개발처럼 분양가상한제 적용을 제외하거나 재건축 부담금을 완화해 주는 등 개발이익 환수 방식을 손봐야 한다”고 말했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com

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