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25번째 '특단의 주택공급대책'에 “물량 파격적 기대이상…성공관건은 민간 참여”

부동산 전문가들 "역대급 공급량…임대 아닌 분양주택 공급 긍정적“ 평가
LH·SH 등 공공주도 도시정비 직접 시행엔 “조합 눈높이에 미흡 참여 미지수”
“공공주도 물량 공급 한계…민간 수익성‧공공성 균형 이뤄야 성공”

김하수 기자

기사입력 : 2021-02-04 17:58

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서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수 기자
문재인 정부가 공언한 아파트와 전세 가격 안정을 위한 특단의 주택공급 확대 정책이 4일 공개됐다. 문 정부의 25번째 부동산 대책이다.


이른바 ‘2.4공급대책’의 핵심은 공공기관이 재개발·재건축 등 도시정비사업 시행을 맡아 기존의 재개발·재건축구역의 사업을 역세권·준공업지역·저층주거지 중심으로 신속하게 추진해 앞으로 4년 안에 전국에 83만 6000가구를 공급하겠다는 내용이다.

정부는 2.4공급대책에 포함된 신규주택이 대부분 분양주택으로 공급된다는 점을 강조했다. 국토부에 따르면, 공급대책 총 물량의 70~80% 이상이 분양주택(아파트)으로 공급된다.

전문가들도 이번 대책을 ‘정부가 시장에 대규모 주택 공급 신호를 준 것’이라며 대체적으로 긍정 평가를 내렸다. 다만, 실제 공급까지는 풀어야 할 과제가 많아 결국 민간의 참여가 공공주도의 주택공급 확대 정책의 성패를 가를 것으로 예상했다.

양지영 R&C 연구소장은 “연초 정부의 대규모 주택공급 대책 발표 예고 이후 시장의 기대에 못 미치는 대책이 나올 경우 시장의 파장이 커질 것을 우려했지만, 이번 대책에 공급물량 확대, 재건축초과이익환수제 제외, 추첨제물량 확대 등 시장에서 예측하지 못한 획기적인 방안들이 다수 포함돼 있어 기대 이상의 대책으로 평가한다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “현 정부 단일 공급대책으로는 역대급 공급량으로 지난 6년간 서울 아파트 한해 평균 준공 물량이 3만 8687가구, 전국이 37만 4941가구였음을 감안하면 파격의 수치”라고 평가했다.


예상을 뛰어넘는 주택공급량과 임대주택이 아닌 분양주택의 비중을 높였다는 점에서는 긍정 평가가 나오고 있지만 여전히 다수의 공급 확충 방안들이 ‘공공’ 주도로 이뤄진다는 점에서 정책의 실효성에 의문이 제기하는 목소리도 있다.

2.4공급대책에서 ▲도심 공공주택 복합사업(19만 6000가구) ▲공공 직접시행 정비사업(13만 6000가구) 등 물량의 60%가량이 공공주도 개발로 이뤄진다.

정부는 이날 ‘공공 직접시행 정비사업’을 통해 서울에서 9만 3000가구의 주택을 공급하겠다는 청사진을 제시했다.

공공 직접시행 정비사업이란 주민이 희망하는 경우 재개발·재건축사업을 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 주도해 이끌어가는 방식이다. 공공 직접시행 정비사업을 확정한 조합은 시공사 선정 권한을 제외한 모든 권한을 LH·SH에 넘겨줘야 한다.

정부는 공공 직접시행 정비사업 시행으로 관리처분인가 생략, 통합심의 적용 등 절차가 간소화돼 사업 기간이 5년 이내로 단축될 것으로 예상하고 있다. 아울러 공공 직접시행 재건축 조합원에게는 2년 실거주 의무를 적용하지 않고, 재건축초과이익 부담금도 제외하는 등의 파격 혜택을 보장했다.

관건은 정비사업 조합들의 참여 여부이다.

인센티브 자체는 파격적이지만 조합원의 자율성이 침해된다는 이유에서 실제 조합들의 참여 여부는 확신할 수 없다고 전문가들의 분석했다. 특히, 단지의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여율은 제한적일 것이라는 설명이다.

서울 강남의 한 재건축조합 관계자는 “조합과 LH·SH가 공동으로 사업을 시행하는 공공재건축도 조합들이 기대이하라며 미온적 반응을 보이고 있는데, 공공이 단독으로 사업을 추진해 나가겠다고 하면 어느 조합이 참여할지 의문”이라며 전하며 “조합이 원하는 것은 수익성과 고급 주거단지”라고 강조했다.

전문가들도 2.4공급대책의 주택 공급 확대가 공공 위주의 공급으로는 한계가 있음을 지적하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울 주택공급 확대 정책의 핵심인 역세권·저층 주거지 고밀도 개발과 공공 직접시행 정비사업은 이해관계가 복잡해 민간의 참여율이 낮으면 정부의 공급 계획에 차질이 불가피하다”면서 “민간의 수익성과 공공성에서 적절한 균형점을 찾는 것이 중요하다”고 말했다.

현재 전세난을 잡을 구체적 방안이 이번 대책에 포함되지 않은 점도 아쉽다는 평가이다. 시장 전문가들은 대책 발표 전부터 실제로 당장 입주 가능한 물량이 확보되는 것이 중요하다고 강조해 왔다.

양지영 R&C 연구소장은 “청약 대기자가 발생하면서 전세 수요가 늘어나고 재건축이 활발해지면 이주 수요가 발생해 전셋값 불안을 가져올 수 있다”고 상기시키며 “전세시장 안정화를 위한 추가 방안도 고민해야 한다”고 주문했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com

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