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설도 지났고 서울 집값은? 2.4대책-3기신도시-서울시장선거 '3대 변수'

정부 파격적 공급확대 발표 이후 서울 집값 상승세 소폭 꺾여 '시장 관망세'
속도 내는 3기신도시에 수요 분산 기대…"토지보상금 상승 부추길 것" 우려도
서울시장후보 "재건축 완화" 한목소리에 "당선돼도 규제 흐름 못 바꿔" 전망

김하수 기자

기사입력 : 2021-02-17 17:26

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문재인 정부의 부동산정책 기조가 ‘수요 억제’에서 ‘공급 확대’로 선회한 가운데 부동산시장은 ‘설 이후 서울 집값’ 움직임에 주목하고 있다.


특히, 전문가들은 ▲2.4대책 ▲3기 신도시 ▲서울시장 보궐선거를 올해 서울 부동산 시장의 향배를 결정할 3대 변수로 꼽고 있다.

10일 한국부동산원에 따르면, 2월 둘째 주(8일 기준) 서울 주간 아파트 매매가격은 0.09% 오르며 지난주(0.10%) 상승 폭과 비교해 0.01%포인트(p) 줄었다. 올해 들어 줄곧 강보합세를 유지해 오다 2.4대책 발표 이후 처음으로 상승세가 꺾인 것이다.

한국부동산원은 “서울은 2·4 공급대책 영향으로 시장 안정 기대감이 있는 가운데 ‘중저가 아파트’ 매수세가 꾸준했으나, 상승 폭이 높던 일부 지역이 관망세로 돌아서면서 집값 상승 폭이 축소됐다”고 설명했다.

이같은 흐름 속에 전문가들은 설 이후 서울 주택가격을 좌우할 가장 큰 변수로 ‘2.4 공급대책’을 꼽았다.

정부는 서울을 포함한 대도시권에 공공재개발과 역세권 고밀도 개발 등을 통해 오는 2025년까지 83만 6000가구 규모의 주택을 공급하겠다는 방침이다. 이 가운데 서울에만 분당신도시 3개 규모에 해당하는 32만 가구를 공급할 계획이다.

시장에서는 주택 수요가 집중된 서울에 정부가 대규모 공급 신호를 줬다는 점에서 수급 불안이 일정 부분 해소될 것으로 예상한다. 그러나, 이같은 대책이 민간의 자발 참여를 전제로 하기에 실제 공급까지는 시간이 걸리는 점을 감안하면 당장에 서울 집값 상승세를 막기엔 역부족이라는 평가도 나온다.


‘3기 신도시’도 서울 부동산시장을 좌우할 중요 변수이다. 정부는 지난 2018년과 2019년 두 차례에 걸쳐 ▲남양주 왕숙 1·2 ▲하남교산 ▲인천계양 ▲고양창릉 ▲부천대장 등을 3기 신도시지구로 지정하고 총 17만 8000가구의 주택을 공급하기로 하고 현재 사전작업들이 한창 진행 중이다.

국토교통부는 3기 신도시를 본청약보다 1~2년 먼저 공급하는 사전청약제를 시행해 주택공급 시기를 앞당긴다는 계획이다. 오는 7월 인천 계양부터 사전청약을 시작해 9~10월 남양주왕숙2 등, 11~12월 남양주왕숙·하남교산·고양창릉·부천대장 등을 연말까지 사전청약을 통해 3만 가구를 조기공급한다.

이 때문에 3기 신도시의 신규 주택이 시장에 대거 풀리면 천정부지로 치솟고 있는 서울 주택가격도 안정세에 접어들 것이라는 전망이 나온다. 3기 신도시는 앞서 공급된 1·2기 신도시와 비교해 위치상으로 서울 접근성이 뛰어나 서울에 집중된 주택수요를 분산할 수 있을 것이란 분석 때문이다.

그러나, 3기 신도시가 서울 등 수도권 일대 부동산 가격을 더 띄울 '불쏘시개'로 작용할 가능성도 있다는 지적이 나온다.

시중에 유동자금이 넘치는 상황에서 3기 신도시 토지보상금의 상당액이 다시 부동산 시장으로 흘러들어 서울·수도권 아파트를 중심으로 집값 급등 현상이 재현될 수 있기 때문이다.

연내에 풀리는 3기 신도시 토지보상금은 23조 원 규모로 추정된다. 남양주왕숙·하남교산·인천계양의 경우 지난해 8월 보상 공고에 이어 현재 보상 절차가 진행 중이며, 고양창릉과 부천대장은 하반기 토지보상 협의가 이뤄질 전망이다.

부동산개발 정보업체 지존의 신태수 대표는 “토지보상금이 투자처를 찾아 주택과 토지시장으로 유입된다면 시중의 풍부한 부동자금과 맞물려 정부의 기대와 달리 수도권 부동산시장을 자극하는 요인으로 작용할 가능성이 높다”고 말했다.

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인천 계양 3기신도시 부지 모습. 사진=뉴시스


‘서울시장 보궐 선거’도 서울 부동산시장을 흔드는 단기성 변수로 지목된다. 오는 4월 보궐선거를 앞두고 여야 정당이 표심을 잡기 위해 각종 부동산 규제 완화 카드를 내세우고 있기 때문이다.


특히, 문재인 정부의 부동산정책에 비판적인 서울 민심을 겨냥한 국민의힘 등 야권을 중심으로 재건축 규제를 풀겠다는 공약이 봇물처럼 쏟아지고 있다.

야당 후보군 사이에선 재건축사업 추진 요건 완화, 용적률·층수 규제 완화 등이 집중 거론되고 있으며, 여권에서도 온도차가 있지만 주택 공급을 위해 재건축 사업이 필요하다는 원칙론에 공감대를 형성하고 있는 분위기다.

이처럼 여야 진영을 불문하고 서울시장 후보들이 ‘재건축 규제 완화’에 한 목소리를 내면서 서울 재건축 아파트 가격이 오름세를 보이며 반응하고 있다. 부동산114 조사통계에서 2월 첫째주 서울 재건축 아파트값 상승률은 0.25%로 일반 아파트(1.5%)보다 6배 앞질렀다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울시장 보궐선거를 앞두고 여야후보 간 팽팽한 신경전이 이어지고 있는 가운데 개별 후보들이 내놓은 부동산 공약에 따라 표심이 갈릴 것”이라고 전망했다.

권 교수는 “다만, 새 서울시장이 당선되더라도 현 정부의 부동산 정책 기조가 확고한 만큼 서울시의 부동산 정책 기조가 완전히 뒤바뀌기는 어려울 것으로 보인다”고 분석했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com

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