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공공재건축 '기부채납 완화' 유인책에도 조합들 시큰둥

기부채납 비율 50~70%→40~70% 하향조정 개정법 국회 법안소위 통과
거주의무·전매제한도 낮아질듯...분양가상한‧초과이익환수 규제는 그대로
은마·잠실주공 주민 "공공 반대", 압구정·목동도 민간재건축 고수 '선긋기'
정부 조합 참여 증가 기대 불구 전문가들 "사업 이익 적어 참여 미지수"

김하수 기자

기사입력 : 2021-02-25 08:47

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서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수기자
정부가 공공재건축‧재개발 활성화를 위해 기부채납비율 하향 등 당근책을 제시하며 ‘조합 달래기’에 나섰다.


정부는 정비사업에서 발생하는 기부채납 비율을 최대 10%까지 낮추면서 사업 참여 단지가 늘어날 것으로 기대하고 있지만, 시장에서는 사업성이 크게 완화되는 수준은 아니어서 조합의 참여를 이끌어 내는 역부족이라는 지적이 나온다.

25일 도시정비업계에 따르면, 국회 국토교통위원회는 전날 법안심사 소위를 열고, 천준호 더불어민주당 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안’ 2건을 심의 의결했다.

개정안은 지난해 정부가 발표한 공공 재개발과 공공 재건축 제도의 도입 근거를 담고 있으며, 핵심 내용은 공공재건축 기부채납의 비율을 현재 50~70%에서 40~70%로 완화하는 것이다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행에 참여하면서 용적률을 최대 500%까지 완화하는 대신에 늘어난 용적률의 일정 비율을 공공임대와 공공분양으로 기부채납을 받는 방식이다. 용적률 완화로 늘어나는 이익의 상당 부분을 국가에 귀속한다는 의미이다.

당초 개정안은 공공재건축의 용적률을 300~500%까지 허용하고, 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납하도록 했다. 그러나 이날 법안소위에선 기부채납 비율이 40∼70%로 다소 완화됐다.

공공재개발은 법적 용적률 120%까지 인센티브를 주는 대신 늘어난 용적률의 20~50%를 국민주택 규모 주택으로 짓는 사업이다. 분양가상한제 적용을 받진 않으나 최대 5년 거주의무기간, 최대 10년 전매제한 기간이 적용된다.

국토부는 시행령을 통해 재개발구역 내 거주의무와 전매제한 기간을 설정할 예정인데, 이보다는 다소 낮출 예정으로 알려졌다.

정부는 기부채납 비율이 완화되면서 공공정비사업에 공동주택 재건축 조합의 참여가 늘어날 것으로 기대하고 있다. 그러나, 부동산 전문가들은 이번 개정안이 시장에 별다른 신호를 주지 못할 것으로 예상한다.

공공재건축의 경우 기부채납 비율이 완화되더라도 분양가상한제(분상제), 재건축 초과이익환수제(재초환) 같은 규제는 그대로 적용받기 때문이다.


실제로 강남권 재건축 ‘대장주’로 꼽히는 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지는 지난해 10월 공공재건축 사전컨설팅 신청 의사를 밝혔지만, 주민 반대에 부딪혀 신청을 철회했다.

최근 재건축 기지개를 켜고 있는 강남구 압구정, 양천구 목동 등 서울시내 매머드급 재건축단지들도 민간 재건축을 고수하며 ‘공공’과 선을 분명히 긋는 입장이다.

도시정비업계 관계자는 “앞서 정부는 공공재건축에 추가 혜택은 없다고 단호하게 선을 그었지만 조합들의 참여가 저조하자 입장을 선회한 것으로 보인다”면서 “그럼에도 강남 등 대형 재건축사업지들은 재건축 부담금, 분양가상한제를 적용받기 때문에 기부채납 비율을 낮춘다고 해도 공공재건축 사업 시행에 따른 큰 이익이 발생하기는 어려운 상황"이라고 지적했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com

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