'10년 전 주택시장 붕괴 예언' 제프 그린, 주택 시장 거품 경고

10여 년 전 주택시장의 붕괴를 예언하며 서브프라임 모기지(주택담보대출)를 줄였던 부동산 투자 억만장자 제프 그린이 현재의 주택시장이 거품에 빠졌다고 경고했다고 CNBC가 17일(현지시간) 보도했다.

그린은 "기업이나 개인이 보유한 현금이 너무 많아 부동산 가격 상승의 요인으로 작용하고 있지만 머지 않은 시점에 멈출 것“이라고 진단했다.
주택 시장은 코로나19 대유행 기간 동안 미국 경제에서 가장 강력한 부문 중 하나였으며, 이로 인해 수백만 명이 일자리를 잃고 경기 침체가 촉발됐다.

모기지 금리는 역사적으로 낮았고, 원격근무의 증가로 미국인들은 그들의 거주지에서 더 큰 유연성을 갖게 되었다. 강한 수요가 공급 부족과 충돌하면서 주택 가격이 급등하고 있다.

그린이 10여 년 전 주택시장의 붕괴를 정확히 예측했다는 점에서 그의 발언이 주목받았지만, 현재 주택 시장이 과열되고 있다고 보는 전문가는 그린 이외에도 많다. 최근 구글에서는 ‘주택 시장이 언제 폭락할 것인가?’라는 검색어가 급격히 증가했다.

그린은 "물가가 오르는 것을 보고 왜 이런 일이 일어났는가를 질문해야 한다"면서 그린은 코로나19에 대응한 강력한 통화 및 재정 정책 지원이 핵심적인 원인이라고 지적했다. 그는 "경제 내 유동성 규모가 워낙 크기 때문에 과열이 일어나고 있다. 구조적인 문제도 다소 포함됐다. 그 비율은 80대 20 정도“라고 진단했다. 그린은 또 목재의 가격 상승을 지적하면서 경제가 위기에서 회복됨에 따라 곳곳에서 상당한 인플레이션이 나타날 것임을 시사했다.
그린은 "아무도 예측하지 못하는 인플레이션이 발생할 것 같다"며 "이는 훨씬 더 높은 금리로 이어져야 하며 이는 모든 시장을 둔화시킬 것"이라고 전망했다.

물론 그린의 견해에 반대하는 측도 있다. 부동산 가치가 잠시 조정을 겪을 수는 있지만 과거의 부동산 시장 폭락으로 인해 주택담보대출 기준이 개선되었기 때문에 과거와는 본질적으로 다르다는 것이다.

수요가 급증하는 이유에 대해 그린과 다른 견해를 가진 사람들도 있다. 콜드웰 뱅커의 부동산 담당 라이언 고먼 CEO는 "투기에 대한 우려가 크다는 것은 알지만 현재 시장은 그렇지 않다"고 말했다. 회사는 최근 주택 매수에 대한 집중적인 조사를 실시했다.

조사 결과 부동산을 매수한 응답자의 약 40%는 사람들이 이사를 가고자 하는 가장 전형적인 이유인 규모의 확대를 꼽았다. 약 30%는 자신의 집 가치가 상승해 그 가치를 수익화 하고 싶었다고 했다. 은퇴 계획을 앞당길 수 있을 것으로 기대했다는 것이 고먼의 해석이다.

특이한 것은 응답자의 30%는 원격으로 일할 수만 있다면 현재 사는 곳에서 다른 곳으로 이동할 수 있고 더 저렴한 곳으로 이주하면 여유 자금이 만들어질 것으로 기대했다고 한다. 따라서 집값이 오르고 있지만, 저렴한 가격이 상대적인 용어이고 사람들이 이를 이용하고 있을 뿐이기 때문에 거품과는 거리가 멀다는 반론이다.


조민성 글로벌이코노믹 기자 mscho@g-enews.com