이미지 확대보기리모델링은 기존 아파트를 완전히 철거한 후 신축하는 재건축과 달리 구조체(골조·내력벽)를 유지하면서 평면 조정을 통해 면적을 확대하거나(수평증축) 또는 기존보다 층수를 2~3개층 올리거나(수직증축) 아예 별개의 동을 신축해(별동증축) 세대 수를 늘리는 방식이다.
설비·마감재를 개·보수하고, 지하 주차장을 확충하거나 새로 만들 수도 있다. 더구나 재건축처럼 늘어난 세대수(종전 가구수 대비 15%)는 일반분양을 통해 수익성을 높일 수 있다.
리모델링을 추진하는 1기 신도시 대부분은 평균 용적률이 170~226% 수준으로, 재건축으로는 사업성이 부족하다. 재건축이 어려운 상황에 조성된 지도 오래된 노후 아파트들인 만큼 리모델링을 서두를 수밖에 없는 실정이다.
부동산 업계에 따르면 2026년이면 성남 분당·고양 일산·부천 중동·안양 평촌·군포 산본에 조성된 1기 신도시가 30년 이상이 된다. 이들 신도시는 1990년대 초반부터 순차적으로 29만2000여세대가 입주했다.
입주 30년이 넘으면서 주민 불편이 커지고 있다. 대부분 주차공간 부족·상하수도 부식·층간 소음 등은 거의 공통적인 문제이다.
이에 유연한 안전진단 기준·초과이익환수제 미적용·상대적으로 짧은 사업기간 등의 이점이 있는 리모델링이 재건축 대안으로 부각되면서 다수 단지가 본격 추진에 나서는 모양새다.
이미지 확대보기한국리모델링협회 조사 결과 지난해 12월 기준 조합 설립을 마친 리모델링 추진 단지는 전국 94곳 6만9085세대 규모이다. 1기 신도시를 중심으로 한 경기권은 40곳 3만8254세대로 전체의 절반이 넘는 단지가 사업을 추진 중이다.
이 가운데 성남 분당 한솔마을 5단지가 1기 신도시 중 최초로 지난해 3월에 사업계획을 승인받았다. 한달 후인 4월에 분당 무지개마을 4단지가 사업계획 승인을 받은 데 이어 올들어 매화마을 1단지 및 느티마을 3·4단지 등이 사업계획 승인을 앞두고 있다.
1991년 9월에 입주한 분당신도시에서 리모델링 사업 움직임이 본격화 되면서 비슷한 시기인 1992년 8월 입주한 일산신도시 역시 노후 시설 등의 문제로 리모델링 사업을 추진하고 있다. 중동·산본·평촌 신도시에서도 연이어 리모델링 조합 설립 움직임이 일고 있다.
지난달 일산신도시 최초로 고양시 일산서구 문촌마을16단지 뉴삼익아파트가 리모델링 조합 창립총회를 마치고 설립인가를 기다리고 있다. 강선마을 15단지 두산아파트도 이달 리모델링 조합 창립총회를 연다.
연이어 중동신도시 지역인 부천 상동 한아름현대1차 아파트의 리모델링 조합 설립이 임박했다. 반달마을·한라마을·금강마을·미리내마을 등에서도 리모델링 사업을 추진 중이다.
군포 산본신도시에서도 산본 조합·추진위원회 18개 단지가 모여 리모델링 연합회를 설립했다. 안양 평촌신도시는 이보다 앞서 지난해 21개 단지로 구성된 리모델링 연합회가 조성됐으며, 목련 2·3단지가 리모델링 건축 심의를 통과했다.
리모델링협회 관계자는 "현재 1기 신도시를 중심으로 리모델링 추진 단지가 늘어나면서 리모델링 시장이 큰 폭으로 커졌다"며 "1기 신도시는 대부분 노후 아파트로 재건축이든 리모델링이든 추진해야 할 상황인데 재건축은 용적률 등에 따라 사업성이 좋지 않아 실질적으로 리모델링을 선택할 가능성이 높다"고 설명했다.
이미지 확대보기한 건설사의 공동주택 리모델링 시장 현황 보고서에 따르면 지난해 건설업계 리모델링 주택사업 시장 규모는 8조9172억원으로, 2020년의 1조3436억원의 6.6배로 역대 최대를 기록했다.
이 건설사 관계자는 "민간 재건축 사업에 대한 정부의 규제 기조가 이어지면서 상대적으로 문턱이 낮은 리모델링 사업에 나서는 단지·시공사가 증가한 것"이라며 "올해 시장 규모는 작년보다 더 커진 10조5000억원 규모로 추정된다"고 말했다.
주택 업계에서는 리모델링 시장이 급격히 성장하는 만큼 사업 활성화를 위해 관련 법령·제도가 시급히 정비돼야 한다는 목소리가 나온다.
노후된 1기 신도시 아파트의 주거 환경을 정비하기 위한 해법으로 리모델링이 핵심 대안으로 거론되는 가운데 용적률 제한에 대한 제도부터 손질해야 한다는 지적이다.
백준 J&K도시정비 대표는 "서울·부천은 지구단위구역과 관계없이 주택법 범위의 용적률이 보장되지만, 그 외 상당수 지역은 지구단위계획이 지정한 용적률을 고수하고 있다"면서 "리모델링이 제대로 진행되려면 지구단위구역 리모델링 용적률 완화 기준을 자치구에 맡길 것이 아니라 법으로 제도화해야 한다"고 강조했다.
특히 지난달 국회 의원회관에서 열린 '노후 1기 신도시 활성화 토론회'에서 수도권 1기 신도시의 재구조화를 통해 서울에 집중된 주택수요를 분산시킬 수 있으며, 용적률 조정 등을 통해 7만세대를 추가 공급할 수 있다는 주장이 제기되기도 했다.
이날 주택산업연구원 김덕례 연구실장은 "1기 신도시를 재정비할 경우 신규택지를 마련하는 과정 없이 주택공급량을 늘릴 수 있으며, 교통시설을 확충하는 재정 부담도 없다면서 개발압력에 따른 인근 지역의 집값 상승 부작용을 최소화를 할 수 있기에 (1기 신도시) 용적률을 230%로 상향 조정하고 대형 면적을 축소 조정하면 약 7만세대의 추가공급이 가능할 것으로 보인다"고 설명했다.
최환금 글로벌이코노믹 기자 hgchoi@g-enews.com
